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万科要“抛弃房地产”究竟暗藏啥隐情?

2018年07月07日 08:23张平 A | A

    6月29日万科召开股东大会,会上传出惊人消息:万科要“抛弃房地产”!

    万科董事会主席郁亮在会上表示:“十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉,万科的名字取得太好了,没有叫万科地产,而是万科企业。”

    在谈到万科将向什么地方转型之时,郁亮表示,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,就会想到美好的生活,而不是建几栋房子的开发商。

    从万科高层的近期表态来看,地产大佬万科要高调转型,逐步与“房地产”说再见。

    在战略目标上已经定位于“美好生活的服务商”(此前称是“城市配套服务商”),这个范围实在有些广泛。

    面对房地产大佬万科的高调转型的声明,很多学者惊呼看不懂,因为万科去年的市场份额在增加,业绩表现也很靓丽,正是在房地产市场中顺风顺水之时,为啥还非要宣布万科准备转型发展了呢?

    首先:同业竞争越来越惨烈,利润越来越微薄,万科若不转型就没有好日子。

    由于这些年房地产市场的火爆,引来了无数国有和私营的资金参与,同业竞争情况越来越激烈。

    与此同时,房企的利润率也不算很高,数据显示,2015年、2016年,A股上市房企的平均净利润率只有9.69%、9.73%。2017年也不过11.7%。事实上,如果全行业平均一下,房地产行业的利润率还要低一些。

    再者,房地产调控政策密集出台。2018年下半年以后,房企的好日子将要终结。

    近日,住建部联手七部门对北京、上海等30个城市的房地产乱像进行专项整治。重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。这使得广大房企认为,较严的监管风暴马上要来了。

    此外,本来一二线城市受到调控,开发商就在2017年开始布局三四线城市,而现在因为去库存已经接近尾声,棚改专项贷款将收归总行。

    所以,棚改货币化安置将逐步减少,未来棚改实物安置将成主流。受到棚改收紧的影响地产股集体暴跌,万科的股价从6月25日至今已跌去了约15%。

    更要命的是,各地纷纷拿出限购政策。6月24日至26日三天时间,先后有西安、长沙和杭州三座城市发出通知,要求“在限购区域内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房”。

    7月2日,上海也加入了限制企业购买商品房的行列。本来房企的主要客源是企业购房,只要一开盘,新盘就被炒房企业秒杀。现在企业炒房行为也被遏制了。

    再次,房企债务率居高不高,而偿债高峰期已经到来,融资难度正在增加。

    一方面,经过了2015-2016年的业绩扩张之后,现在上市房企的负债率普遍较高。上市房企的负债率却逐年攀升,2017年达到了78.82%,创下2005年以来的最高点。而目前监管层都在要求房企降杠杆,控风险。

    另一方面,房企的融资金额受到遏制,下半年流动性不足是大问题。房企融资压力明显加大。

    据同策咨询统计显示,5月份40家房企融资总额为451.17亿元,环比减少逾40%,融资总额为近一年来最低。更要命的是,多数房企的融资成本都在10%以上。

    本来国内融资渠道不畅,房企还能通过海外融资来获得资金。据了解,万达、金科等十多家国内房企在海外以债券形式进行融资。2018年1-5月,房企海外资本市场融资数据达到了71笔,合计293.72亿美元,不过,监管部门很快要求控制境外发债的节奏,以保障债务的安全性。

    最后,国内房地产市场前景趋于饱和,而房地产长效机制即将到来。

    在万科的股东大会上,有股东提问,有数据显示,中国目前是户均一套房,管理层怎么看?万科高层则回应,户均套数已达到发达国家的中等水平,国内房地产需求趋于饱和,因此,我们对这个行业还是很谨慎的。

    事实上,万科高层的担忧并不是没根据的,随着国内长效机制的建立,未来中国房地产市场将形成多渠道供给。

    就是富人住高档住宅,中等收入者住保障房,而收入低的群体可以住租赁房和廉租房。一旦房地产长效机制建立后,商品房需求会大幅减少,这也迫使万科“居安思危”,对自己的业务进行转型。

    未来万科将会从二个方面转型:一方面,不仅是建造住宅房产,而且还要给住宅加入一些高科技的元素,以方便人们的生活起居。比如:人虽出行在外,但仍能通过手机调控居室里的家电。

    另一方面,通过出售房子,获得大量客户围绕客户的需求再做增值,这种收入类似于“互联网服务收入”。

    万科管理层宣布“抛弃房地产”,这主要是因为房地产市场份额瓜分殆尽。同时,未来国内房地产需求也会降温。而且这个市场受到了监管者的严厉调控,同时利润率下滑,融资渠道也被封堵。

    在这种背景。万科选择转型是正确的,不过转型之路不好走,需要万科用很长时间漫漫来改变。

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