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房地产投资需谨慎 房产税出台还要等

2018年08月25日 09:31管清友 A | A

    作者:在这种楼市强调控政策下,如何测算投资回报率?

    管清友:现在我们确实要考虑考虑融资成本,包括你的预期回报率,包括调控政策。调控政策延续了两年时间,融资也难了,融资也贵了,回报率也没有那么好了。

    如今的中国楼市和过去19年(从1998年到2017年)确实不大一样了。因为这两年调控确实非常严厉,而且还在坚持,当然我们要变通。但总体来看,你会发现过去20年时间楼市基本模型是没有什么太大的变化,融资成本相对低、投资回报率相对高,价格一直在稳定上涨。

    作者:你说过过去20年是房地产的黄金时代,接下来20年很可能是白银时代。你如何定义白银时代?

    管清友:过去20年无疑是楼市黄金20年,特别是最近10年,从价格曲线来看,增长的曲线是很陡峭的。未来发展速度肯定是要慢下来,简单来讲,该建的房子建很多了。

    当然现在业内是有很大争论,一部分人认为,我们现在人均居住面积40平米左右,已经达到发达经济体水平。还有一种人认为我们的房子还是不够住的,因为人均40平米的面积包含了各种参差不齐的质量的房子,其中有三分之一、四分之一,甚至是一半要重新建的,这部分居住面积是不能放在所谓人均40平米的面积里的。这种说法是有道理的,过去20年因为发展很快,从所谓计划经济时代到市场化时代,很多房子其实是不能住的。

    上述观点上分歧,涉及到前提就是中国房地产市场的最大特点之一,就是底数不清晰,无论你看协会的数据还是看住建部门的数据,底数都不是特别清晰。我们很难用一个总量衡量每个地区,每个地区情况也有很大的差异。

    但总体来讲,从对楼市本身的常识出发,包括和这个行业从业者交流下来,我感觉,中国楼市还是有很大的发展潜力。中国城镇化还在推进,人们对于改善居住条件的诉求也是非常强的。大家愿意进城,进了城之后大家都想置业,基本都是这样的方式。

    作者:对于购房者来说,在未来的白银20年,他们应该做出一些什么样的抉择?

    管清友:购房者可以分为两类,一类是刚需人群,其实我觉得该买就买,因为你刚需。对于投资群体要稍微慎重一些,需要算一算投资回报率。

    其实,严格意义上来说,购房者应该分为三类,就是刚需、改善和纯投资。刚需和改善是非常强劲的,大部分人一生当中至少三次置业。第一次是刚需,可能买的房子很小。随着自己经济实力的提升财富的积累,他要再改善一次,改善之后他觉得要有一个更大的改善,基本就是两次置业到三次置业。

    所以说,一般四五线城市的城市居民至少是两次置业。一次是20年前从计划化市场到市场化的市场有一次置业,再一个他会有一次改善性的购房。

    现在我发现很多所谓三四线城市、四五线城市比较好的楼市很抢手,几乎买不到,因为大家改善性需求还是存在的。

    作者:你怎么看接下来的房价走势?

    管清友:我个人不大主张直接控制价格。因为市场经济改革搞了40年,很重要的一个方面就是价格改革。商品有它的价格属性,它的价格是市场供需两端结合而成的结果。直接控制价格会产生很多问题,要么影响到需求,要么影响到供给。

    比如现在很多住建部门限价,会出现什么情况呢?本来市场价格,比如我们假定是1万元/平米,你给他规定8000元/平米,这中间2000元的灰色市场价必然会通过别的形式表现出来。像我们过去说的计划经济时代有凭票供应,要排队,有的要托关系走门子,这2000块钱价值没有消失,只是另外的形式出现了。

    现在我们看到的在各地出现的限价就是这样的,摇号、排队。要么就是出现这种所谓的排号费、装修费、车位费,对开发商来讲就是这2000元出现了转移。大家知道排队一定有前面和后面,大家要想用8000元的代价拿到1万块的东西一定需要代价,肯定越往前排越好,所以才出现很多地方所谓摇号内定的情况。

    作者:现在调控态势还是挺严的,但是房价却越调越高。

    管清友:我们确实是经历了多次调控,每一次又抑制了需求,又影响了供给。供给端的失衡在于,整个土地供应中,大部分是用于工业土地供应,一部分是用于住宅土地供应。对住宅用地的需求远远大于供给,这就出现供给失衡。

    从需求端来看分两个层面,一是人们对于居住环境改善的实质需求,二是表现在我们这些年货币层面的变化,整个M2余额在稳步上升,最近10年以来从2007年M2余额不足50万亿到现在180万亿,实际上是货币不断累积的过程。按照凯恩斯理论,货币增发是一个需求创造的过程,那么我们的需求是很强劲的。

    供给收缩,需求又在扩张,这个价格怎么可能不涨呢?

    供需不平衡可以通过两方面解决,一端是收缩需求,M2增速降下来,现在M2增速已经降到10%以下了。同时供给端扩大,无非就是每个城市里,住宅用地供应上要多增加。

    之所以现在调控频繁抑制不住价格上涨,还是供求两端没有解决,因为我们M2增速已经下来了,那一定是供给端出了问题,供给端你看各大城市统一住宅用地,增加的用地更少了。

    作者:这就涉及到接下来有一个税制改革的问题,包括房地产税的推出。

    管清友:不仅仅是税制改革,也涉及到我们土地政策的问题。我们土地政策存在18亿亩耕地红线的控制,因此每个城市每年的土地指标是有限的,而且越来越有限。比如深圳,几乎是没什么地了,所以深圳的房价加速上涨。北京还算好的,虽然房价很贵,但是总体表现相对平稳。

    从各国经验、历史经验来看,很难一下出现那种大家都期望的理想状态——房很多、房价很便宜,这几乎是不可能的。因为房地产是比较特殊的资产,具有居住属性、投资属性等多重属性。

    所以,每个城市的房价一定和居民实际收入水平有比较大的差距。我曾经写过一篇文章,主要观点是“解决高房价没有理想状态”。在一个大城市,不可能每个人都买得起房子,并且没有高库存,然后房价还很便宜。可以说,全世界没有任何一个国家任何一个经济体,任何一个城市是这样的。

    作者:大家都对房地产税在房价调控中的作用寄予厚望,你怎么看?

    管清友:国内很多人都把房地产税作为解决房价的一个工具,这个其实是不对的。房地产税在我们国家来讲是要解决中央和地方税收划分的问题,提出房地产税无非就是在地方财政紧张的情况下,给地方有一个新的税源。

    从重庆和上海的房地产税试点来看,的确没有解决高房价问题。从其他国家已经实施房地产税的情况来看,同样没有解决过房价问题,或者影响过房价的长期走势。

    作者:你认为房地产税接下来会对房价能产生多大作用?

    管清友:毕竟会征收一定比例的税率,在一些城市发生房价波动是正常的。但是房地产税本身到底能不能出台出来,这是要打一个问号的。我们此前在一篇报告里推演过,即便按照最快的速度,房地产税也得到2020年推出。

    现在来看,房地产税出台的阻力挺大。因为我们国家的房产类型太多了,房产房、房改房,央改房、军产房、居民用房、小产权房、两限房、普通住宅商品房等等。由于我们国家历史沿革问题,很多普通市民阶层是住在核心城区的,可能就这一套房子,或者说他有两套房子,那么你从哪一套开始征收?怎么征收呢?诸如北京情况这么复杂,又怎么征收呢?

    比如在北京二环里的住着一对离退休夫妇,可能有两套房子都在二环,假如按照第二套缴纳房地产税,按照市值来交的话,两个人的退休金都不够交税。

    作者:现在一些国家部委一直向外放风,说“房地产税快来了”。

    管清友:房地产税出台会非常复杂,偶尔拿出来说说,对抑制整个房价、对房地产调控是有帮助的。真在全国大面积征收,还真得下点决心。我们在重庆和上海其实已经试点了,我觉得按照那种模式征收也未尝不可,但一定要积极稳妥地推进这个事情,不可能一下子征收的力度特别大,以至于对整个房地产市场健康平稳发展构成影响,这更是得不偿失的。

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